阿里巴巴正以约70亿港元的价格洽购位于香港铜锣湾的港岛壹号中心。如果交易达成，这家科技巨头将从目前租用的时代广场搬进自家持有的新地标。这一举动可能体现了香港房地产吸引力的恢复。

香港股市也展示了其吸金能力，年初南下资金涌入推动港股领涨全球，至10月10日，恒生指数年内已累涨54.22%，恒生科技指数上涨66.29%。历史数据显示，香港股市往往对楼市具有领先效应，两者走势一致且前者滞后数月。当前，恒生指数进入新一轮上涨周期，市场频有内资、外资抄底房地产的消息传出，这是否将推动香港楼市走向企稳乃至复苏？

阿里意欲购置的港岛壹号中心是一幢24层的甲级写字楼，总面积约50万平方英尺。据市场消息，阿里巴巴洽购的是最顶的13层楼面，总面积约27万平方英尺。以70亿港元计算，相当于每平方英尺2.6万港元。如果交易达成，阿里巴巴将告别在港租用办公室的传统，成为业主。在香港住宅租金、楼价齐涨，写字楼租赁需求增强的趋势下，一次性买断意味着阿里巴巴能以较低价格和资金成本持有办公物业，并抵御未来租金成本上涨的风险。

戴德梁行香港董事总经理萧亮辉提到，今年三季度香港甲级写字楼的净吸纳量及新租赁成交仍保持活跃，未来两三年暂无新项目落成，将进入库存与新货的消化期。中区写字楼表现最佳，三季度租金跌幅进一步收窄。私人住宅市场方面，香港房价已连续四个月上涨，而租金水平更为坚挺，至7月份已连续八个月上涨，接近历史高位。

香港住宅租金回报率高于房贷利率，意味着房地产市场租售比进一步修复，改善了投资属性，为后续市场需求释放与复苏奠定了基础。阿里巴巴抄底房地产的消息，像是为香港楼市注入了一针强心剂。

自2024年9月以来，港股整体上涨态势也为楼市企稳提供了催化剂。伴随港股IPO回暖，香港金融业复苏，推动甲级写字楼需求及租赁动力增强。回顾此前几轮恒生指数的牛市，总会在后续带动香港房地产市场的持续繁荣。如2003年SARS后的经济复苏阶段，恒生指数涨幅达263%，私人住宅成交量同比增速在7个月后转正，楼价同比增速则在11个月后回升。基于几轮周期的对比，华泰研究认为，香港股市与楼市在趋势上存在联动关系，恒生指数的上涨往往领先于楼市成交量和价格的修复。

结合当前来看，这一规律似乎仍在延续。2024年9月以来，港股市场整体迎来估值修复，恒生指数已持续上涨超44%，而香港私人住宅楼价指数也从今年3月连续上涨。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，港股近日表现强势，投资者信心回流，资金松动，楼市自然可以搭上“顺风车”。戴德梁行预测，2025年全年香港楼市成交量有望达到58000至60000宗，全年楼价有望止跌回升至最多升2%。

股市活跃拉动下，后续香港楼市复苏还有三个驱动因素：股市带来的财富效应、供需结构以及利率水平。随着港股市场估值修复，更多中概股、内资科技股和消费股选择赴港上市，进一步推升了港股市场的活跃度。资本市场带来的财富效应外溢至楼市，有望形成正向循环。从港府供地量来看，2025年1-2月地政总署卖地面积近6万平，已超过2023年全年。总供应规模维持高位，反映需求复苏去化速度有所改善。更重要的是，在影响香港楼市的核心变量上，利率走势已明确指向“长期下行”。

落实到楼价上，戴德梁行统计显示，至9月香港全城二手房每平方尺报价回升至12500港元，较8月环比微涨0.02%。楼市成交数据改善明显，今年前8个月，香港新房、二手房成交量分别为1.3万份和2.7万份，同比分别增长13.9%和13.8%。9月单月，香港二手住宅注册量达到3351宗，环比上涨29.3%。楼市销售呈现“量价齐升”态势，而香港租金水平已率先回升至历史高位。至今年8月，香港三大板块租金水平整体超越2019年8月的高点。

值得注意的是，传统中租金最低的新界自2024年底以来租金涨幅逐渐超过港岛和九龙。究其原因，则是去年港府“高才通”计划吸引大量内地人才及留学生涌入，导致市场对新界板块的大围、元朗等租赁需求旺盛，同时当地新增供应有限，供大于求推动新界租金上涨。不过就租金回报率来看，新界仍不及港岛和九龙。因此对于投资客而言，后两者仍是置业首选。

展望后续，多家机构对香港楼市持乐观态度。华泰证券预计，今年下半年香港私人住宅成交量价将企稳回升，2025年、2026年成交量同比分别增长3%、5%，成交价格同比分别上涨0%、3%；瑞银预计，如果美联储持续减息且美国长债息率下降，2025年香港楼价及租金将同步上升5%-10%；财通证券则判断，香港楼市已进入新一轮复苏周期，本地开发商与商业运营商将率先受益。

然而，市场仍需警惕潜在风险。当前香港已完工未售的私人住宅库存达28000套，去化周期超过21个月，高于历史均值的9.3个月，库存压力可能制约房价上涨幅度。此外，美联储降息节奏亦存在不确定性，叠加全球经济复苏放缓等因素，也可能影响资金流入香港市场的节奏。